El Real Zaragoza ha presentado una alegación al acuerdo plenario del Ayuntamiento de Zaragoza por el que se modifica el Plan General de Ordenación Urbana para permitir la construcción y financiación del nuevo estadio de La Romareda a cambio de su explotación y gestión. Tras reiterar “públicamente el máximo interés en asumir la construcción del nuevo estadio y de los usos terciarios asignados a la nueva parcela”, el club plantea la necesidad de cambiar la fórmula prevista por el Consistorio para la cesión, con el fin primordial de mejorar la viabilidad económica del proyecto y garantizar la inversión que conlleva.
En concreto, el modelo municipal plantea como fórmula una cesión de dominio público por 50 años que, a juicio de la dirección del Real Zaragoza, es de difícil encaje jurídico con los bienes privativos que la modificación contempla para los usos terciarios (hotel, residencia, restaurante, bar, gimnasio, comercial…). A diferencia de un campo de fútbol, que sí podría ser de dominio público, estos bienes no podrían estar efectos al servicio público ni al uso general, por lo que deberían regularse mediante un contrato de concesión de obras, con un plazo máximo de 40 años.
Más allá de estas consideraciones jurídicas, el Real Zaragoza alega que ni una ni otra formula resultan suficientes en el tiempo para garantizar la amortización de una inversión de gran envergadura como es esta. El club se vería obligado a captar financiación externa a través de fondos de inversión y, según el estudio de modelo de negocio que a tal efecto ha elaborado la consultora IDOM, ni los plazos de la concesión de dominio público ni los del contrato de concesión de obras garantizan la rentabilidad que esta vía exige.
Dicho estudio, constata que en el plazo de 40 años la rentabilidad siempre baja del 2% y llega a situarse incluso en el 1% y, es por tanto, inasumible por ningún fondo. Algo similar ocurre con el plazo de 50 años, pues dicho indicador llegaría a un 2,65%, igualmente insuficiente.
Para alcanzar una rentabilidad próxima al 5% que haga viable la inversión, es necesario acudir a un plazo superior. Con la legislación vigente, esto solo es posible mediante una cesión de derecho de superficie. Es la propuesta que hace el Real Zaragoza en su alegación, para lo cual plantea finalmente que la calificación asignada a la parcela sea la de sistema general, equipamiento privado. Es decir, una parcela con aprovechamiento lucrativo pero perteneciente a una administración pública (Ayuntamiento de Zaragoza) en la que podrá transmitirse el derecho de superficie, pero nunca la titularidad ni el pleno dominio.
Esta formula permite, además, que en el concurso que el Ayuntamiento convoque se reserve potestades de policía sobre el nuevo campo y sobre los edificios de uso terciario, no solo a través de las licencias urbanísticas y de actividad. También mediante funciones de control sobre los proyectos edificatorios y convenios para el uso del campo. El objetivo final es que la ciudad y la afición tengan, por fin, el estadio de calidad y vanguardia que merecen.